Acquisto di un immobile in Italia da parte di stranieri: requisiti, mutui e tassazione

L’Italia rappresenta da sempre una meta ambita per chi sogna di acquistare una casa all’estero, sia per viverci che come investimento. Ma quali sono le regole per i cittadini stranieri, comunitari e non, che desiderano acquistare un immobile in Italia? In questo articolo facciamo chiarezza su requisiti legali, possibilità di ottenere un mutuo, tassazione e altri aspetti pratici.

1. Chi può acquistare un immobile in Italia?

✅ Cittadini comunitari (UE o SEE)

I cittadini dell’Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo (Norvegia, Islanda, Liechtenstein) possono acquistare liberamente immobili in Italia, sia come persone fisiche che giuridiche. Non ci sono particolari limitazioni: è sufficiente avere un documento d’identità valido e un codice fiscale italiano.

🌍 Cittadini extra UE

I cittadini di Paesi non appartenenti all’UE possono acquistare un immobile in Italia a determinate condizioni, tra cui:

Reciprocità: deve esserci un accordo tra l’Italia e il Paese d’origine che consenta anche agli italiani di acquistare immobili in quel Paese (verificabile sul sito del Ministero degli Esteri).
Permesso di soggiorno valido: se il cittadino straniero è residente in Italia, deve dimostrare la regolarità del soggiorno.

❗ Eccezione: cittadini stranieri residenti all’estero possono acquistare solo se il principio di reciprocità è rispettato o se l’acquisto rientra in particolari accordi internazionali.

2. Il codice fiscale italiano

È obbligatorio per firmare il rogito notarile e per tutte le pratiche fiscali (utenze, IMU, ecc.). Può essere richiesto:

Presso l’Agenzia delle Entrate.
Tramite il Consolato italiano nel Paese d’origine.

3. Mutuo per stranieri: è possibile?

Sì, molte banche italiane concedono mutui a stranieri, ma le condizioni possono variare in base alla cittadinanza, alla residenza e alla stabilità reddituale. Ecco i requisiti più comuni:

Requisiti principali:

Età compresa tra 18 e 70 anni (alla fine del piano di ammortamento).
Reddito dimostrabile e continuativo, con contratto a tempo indeterminato o altra garanzia solida.
Residenza in Italia o in un Paese “accettato” dalla banca.
Codice fiscale italiano.
Permesso di soggiorno valido (per extra-UE residenti in Italia).

Documentazione richiesta:

Passaporto o documento di identità.
Codice fiscale italiano.
Permesso di soggiorno (se necessario).
Certificazione dei redditi (buste paga, dichiarazioni fiscali, estratti conto).
Contratto preliminare di compravendita.
Visura catastale e documenti dell’immobile.

📌 Nota: le banche tendono a finanziare fino al 60-70% del valore dell’immobile per i non residenti, mentre per i residenti si può arrivare anche all’80% o più.

4. Tassazione: cosa aspettarsi?

In Italia, la tassazione sugli immobili dipende da diversi fattori:

👇 Acquisto da privato:

Imposta di registro: 9% sul valore catastale.
Imposta ipotecaria: 50 euro.
Imposta catastale: 50 euro.

👆 Acquisto da impresa (immobile nuovo):

IVA: 10% (22% se immobile di lusso).
Imposta di registro: 200 euro.
Imposta ipotecaria: 200 euro.
Imposta catastale: 200 euro.

📍 Se l’acquirente ha i requisiti per prima casa (anche straniero residente), l’imposta scende al 2% (da privato) o 4% (da impresa).

Altre imposte:

IMU (Imposta Municipale Unica): dovuta solo se l’immobile non è adibito ad abitazione principale.
TARI: tassa sui rifiuti, annuale.
Spese notarili e traduzioni asseverate (se necessarie).

5. Alcuni consigli pratici

Verificare con attenzione i requisiti di reciprocità: ogni situazione è diversa.
Affidarsi a un consulente esperto, soprattutto per la parte legata al mutuo e alla fiscalità.
Tradurre i documenti ufficiali nella forma richiesta (spesso serve la traduzione giurata).
Verificare la provenienza e la conformità urbanistica dell’immobile con un tecnico.

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